Hol, hogyan és miért bérlünk lakást?

Ez egy érdekes kérdés, a vélemények megoszlanak, hogy megéri-e egyáltalán bérelt ingatlanban élni, vagy esetleg muszáj-e bérelt lakásban lakni manapság.

Magyarországon alapvetően röghöz kötöttek az emberek, saját ingatlannal rendelkeznek, ami a törvényes lakcím bejelentés miatt is indokolt. Albérletben leginkább munkavállalás vagy tanulmányok végzése miatt laknak a magyarok. Ez az arány főleg Budapesten kiugró, ahol közel 40 %-a a lakosoknak bérelt ingatlanban él.
Szintén sokan laknak bérelt lakásban családi okok miatt, összeköltözés-házasság, szétköltözés-válás esetén, vagy önálló élet kezdésekor a szülői házból való elköltözés után.
Hazánkban az elmúlt években ismét komoly üzletággá fejlődött mindezek kapcsán, az ingatlan bérbeadás. Az alacsony kamatszint, a tőkével rendelkező befektetőket a banki betétek és állampapírok helyett, az ingatlanok felé terelte. Ez a befektetési forma kellően biztonságosnak bizonyult és a rekord alacsony kamatkörnyezetben jobb hozamot biztosít, mint a bankbetét vagy államkötvény. A befektetői döntés tehát helyesnek látszik.
Téves azonban, az az elképzelés, hogy az ingatlanok bérbeadása úgynevezett „tiszta jövedelem”, vagyis aki a saját tulajdonú lakását, házát kiadja, aminek a bérleti díját és rezsijét a bérlő fizeti, az a bevételt 100%-ban elkönyvelheti és kész.
Természetesen a tulajdonosoknak adózniuk kell a lakások bérbeadás után. Nézzük meg, hogy az ingatlan bérbeadás adózása hogyan is néz ki?
– Mi a különbség a tételes és nem tételes költség elszámolás között? 
Hogyan kell kiszámítani az ingatlan kiadásából származó jövedelem adóját?
Kizárólag SZJA kötelezettsége van a lakás bérbeadónak, EHO fizetési kötelezettsége már nincsen, így csak a 15% személyi jövedelemadót kell befizetnie, tehát az ingatlan bérbeadás adózása 2020-tól megváltozott.
Az adó alapja a jövedelem és nem a bevétel. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadónak nem a teljes bevétel után kell adót fizetnie, hanem a kiadásokkal csökkentett ősszeg után.
Az adó alapja ennek értelmében: BEVÉTEL – KIADÁS 
Milyen típusú költség elszámolási módszereket alkalmazhatunk?
A bérbeadónak 2 féle lehetősége van, ezek közül választhat, hogy hogyan számítja ki a befizetendő adóját.
NEM TÉTELES költség elszámolás /egyszerűbb/ 
TÉTELES költség elszámolás /kedvezőbb lehet, de bonyolultabb/
Hogyan kell bevallani és befizetni a kiadásból származó bevételt és adót?

Nem tételes költség elszámolás
A nem tételes költség elszámolás alatt azt értjük, ha a bérbeadó a könnyebben adminisztrálható lehetőséget választja, vagyis a bevétel 10%-át számolja el, mindenféle számlák és egyéb igazolások bemutatása, mellékelése nélkül.
Ez 100 000 Ft bérleti díj esetén úgy néz ki, hogy 10.000 Ft-t számolhat el havonta költségként.

JÖVEDELEM=BEVÉTEL – KIADÁS
Így az adóalapja: 100.000 Ft – 10.000 Ft = 90.000 Ft lesz ennek 15%-t az SZJA-t kell megfizetnie vagyis:

90.000 Ft x 0,15 = 13.500 Ft-ot

Tételes költség elszámolás

Ez az elszámolási forma abban különbözik a „Nem tételes költségelszámolás”-tól, hogy itt a bérbeadó nem a fix 10%-os költséggel csökkenti a bevételeit, hanem tényleges bizonylatokkal és számlákkal igazolja, hogy milyen költségei merültek fel az ingatlan fenntartásával kapcsolatban.

Minden költséget számlával kell igazolnia a bérbeadónak és az amortizáció /értékcsökkenés/ is levonható az adóalapból ebben az esetben.

Előfordulhat, hogy ez az elszámolási mód bonyolultnak tűnik, érdemes bevonni ebben az esetben egy könyvelőt segítségét, bár ez szintén költséggel jár. Szóval érdemes előtte számolni!

Elszámolható költségek:

számlával igazolt felújítási költség
számlával igazolt javítási, karbantartási költség
rezsiköltség /abban az esetben, ha a szerződésben úgy szerepel, hogy a Bérbeadó nevén maradnak a közüzemek és a Bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat, közös költséget is megtéríti Bérbeadó részére/
amortizáció /értékcsökkenés/
Tehát ebben az esetben a következőképpen számolunk:

Bérleti díj 100.000 Ft és mondjuk 30.000 Ft igazolt költségként számlákkal

Adóalap: 100.000 Ft – 30.000 Ft = 70.000 Ft, vagyis fizetendő ebben az esetben: 

70.000 Ft x 0.15 = 10.500 Ft 

Magánszemélynek kell-e számlát adnia bérbeadás esetén?
Természetesen a magánszemély is kötelezett bérbeadóként bizonylat kibocsátására, de számla helyett számviteli, pénzügyi bizonylatot kell kiállítania. Ennek a bizonylatnak nem az ÁFA törvény számlára vonatkozó feltételeknek kell megfelelnie, hanem a számviteli törvény előírásainak, íródhat akár kézzel is, elnevezésként „Pénzügyi bizonylat” szerepelhet rajta és az alábbi adatokra van szükség:

Bérbe adandó ingatlan megnevezése, címe
Dátum
Bérbeadó neve
Bérbeadó címe
Adóazonosító jele
Bérlő neve
Bérlő címe
Adóazonosító jele
Aláírás mindkét részről
Az ingatlan bérbeadás adózása 2019. január 1-től új szabály szerint 
Korábban nagyon ellentmondásosnak bizonyult az a jogszabály, ami a bérbeadó bevételeként értelmezte azokat a rezsiköltségeket, amelyeket miután elkérte a bérlőtől, a lakás tulajdonosa fizetett be a szolgáltatónak. Sokan nem értették, hiszen ezzel a bérbeadó nem jutott valódi bevételhez, csupán azt az összeget kapta meg bérlőjétől, ami később befizetett egy az egyben és adóznia mégis kellett utána. A jogszabályváltozással ezeknek a rezsiköltségeknek nagy része mentesült az ingatlan bérbeadás adózása alól, hiszen ez nem minősül valódi bevételnek. Nem vonatkozik a könnyítés viszont a közös költségre, a közös képviselő díjazására, biztosításra, felújítási alapba való befizetésre és a takarítási díjra sem.

Ezzel a jogszabályváltozással azoknak a bérbeadóknak csökken az adóalapjuk főleg, akik a víz, villany, gáz, hideg- és meleg víz a távfűtés, internet valamint a telefon költségek befizetését nem a bérlőkre bízzák, főleg ha több lakást is kiadnak bérlőknek, hiszen ebben az esetben jó szervezéssel lakásonként akár több tízezer forintot is meg tudnak spórolni évente.
Az érintettek száma pedig egyre nagyobb évről-évre, főleg az újépítésű lakások esetén nőtt meg a befektetési célú vásárlások aránya.
Vannak lakástulajdonosok, akik nem csak az emelkedő bérleti díjakat veszik figyelembe, amikor ilyen célú befektetéseket kezdeményeznek, hanem a további piaci áremelkedés miatt bíznak abban, hogy az ingatlan későbbi eladásából még több jövedelemre tehetnek szert.
Az ingatlan bérbeadás adózása folyamatosan változik. Érdemes ezeket a változásokat figyelemmel kísérni akár bérlők akár bérbeadók vagyunk, hiszen büntetéseket kerülhetünk el és pénzt spórolhatunk meg azzal, ha képben vagyunk naprakészen.
Ha ingatlan vásárlás vagy bérlés előtt állunk nem árt szakértő tanácsát kikérni, aki ingatlanokkal foglalkozik, és könnyedén eligazodik a jogszabályok, törvények útvesztőjében, s persze nem utolsósorban azért is, hogy megkíméljük magunkat egy csomó felesleges stressztől és egyéb problémától.
A szakértelem hiánya gátat jelent a fejlődésben, az ingatlan piac pedig óriási fejlődésen ment keresztül az elmúlt időszakban és ennek a fejlődésnek, változásnak még nincs vége.
A jelenlegi nem mindennapi helyzet, amit a világ járvány okoz, természetesen kihatással van mindenre, így többek között az ingatlan piacra is akár vásárlásról akár bérlésről legyen szó. Nem tudjuk, hogy ezek a hatások mikor és hogyan jelentkeznek, de bízunk abban, hogy együtt, egymást segítve ezt is meg tudjuk majd oldani.